Правительство РФ планирует перейти на расчет налога на имущество от кадастровой (рыночной) оценки недвижимости. Петербуржцы могут рассчитать возможную величину налога уже сейчас.

Планируется, что ставка налога на имущество будет рассчитываться от кадастровой, то есть рыночной, стоимости жилья за минусом стоимости земли (земельный налог платится отдельно. – Ред.). А так как Налоговый кодекс Российской Федерации относит земельный налог и налог на имущество к региональным выплатам, то регионам выгодно перейти на расчет налоговой ставки от кадастровой стоимости жилья как можно быстрее.

Именно поэтому сотрудники Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (СПб ГУП «ГУИОН») в короткие сроки провели кадастровую оценку более 2,5 млн объектов.

В том числе специалисты управления обследовали и оценили по новой схеме около 2 млн квартир и свыше 500 тыс. зданий и нежилых помещений Санкт-Петербурга. Для каждой из этих категорий использовались различные методы расчета.

Сравнительный анализ

Как подчеркнул генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Зленко, в процессе определения кадастровой стоимости квартир применялся метод сравнительного анализа, при котором использовались сведения о более чем 26 тыс. объектов-аналогов, полученные с рынка. Они легли в основу построения математичес­кой модели для оценки. Непосредственно в ходе оценки использовалось шесть ключевых факторов: территориальное зонирование (весь город был поделен на 12 зон), расстояние объектов до станций метро, тип зданий, площадь квартир, этаж, на котором они располагаются, а также количество комнат.

Принципиальное отличие будущего налога от действующего сегодня состоит в том, что сейчас ставка рассчитывается на основе инвентаризационной стоимос­ти объекта. Ее исчисляют исходя из стоимости объекта недвижимос­ти по состоянию на 1969 г. Если же дом построен позже, то цена берется на год его постройки. Однако инвентаризационная стоимость объекта имеет мало общего с рыночной ценой квартиры, тогда как кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, хотя и не равна ей. «Основное отличие рыночной стоимости от кадастровой – это отсутствие во второй доли стоимости земельного участка, на котором находится многоквартирный дом», – объясняет Александр Зленко.

Рассчитать самостоятельно

Разработанный Министерством финансов РФ законопроект предполагает, что ставка налога на квартиру (дачу, дом) стоимостью до 300 млн рублей составит 0,1% кадастровой стоимости, свыше 300 млн – 0,5%.

Впрочем, пока закон не принят Государственной думой РФ и не подписан президентом Российской Федерации, могут быть варианты. Поэтому сказать сегодня, насколько вырастет налог на имущество, можно только приблизительно. Кроме того, определять конечные ставки, а также перечень лиц, которым предоставят льготы по налогу на имущество, регионы должны самостоятельно.

Тем не менее попробовать рассчитать возможную величину налога, исходя из заложенных в федеральный законопроект цифр, петербуржцы могут уже сейчас. Результаты работы по определению кадастровой стоимости объектов уже выложены на сайте Росреестра в разделе «Государственные услуги», а также на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

Если кто-то не нашел свою квартиру – стоит обратиться в Кадастровую палату (такое может случиться, если дом, например, был сдан в эксплуатацию недавно). Если брать реальные цифры, то платить придется не очень много. К примеру, сегодня за однокомнатную квартиру в Московском районе площадью 30 м2 собственник платит примерно 197 рублей в год.

В соответствии с новым законом ему придется платить примерно 1422,9 рубля в год, если ставка налога не превысит действующую – 0,1% (при этом есть шансы, что она будет меньше). К тому же правительство России намерено учитывать такой показатель, как социальная норма жилья. В Петербурге сегодня она составляет 18 м2 на человека. Так вот, социальная норма облагаться налогом на имущество не будет.

И если в однокомнатной квартире площадью 30 м2 проживают супруги, то они вообще не будут платить налог, так как до социальной нормы им не хватает еще 6 м2. Кстати, вполне возможно, что социальная норма по всей стране станет единой – 20 м2 на человека.

Зависит от места

Специалисты ГУИОН особо подчеркивают, что земельная составляющая в рыночной стоимости любого объекта сегодня варьируется от 7 до 76% (чем ближе к центру, тем стоимость земельного участка выше).

Самая низкая доля земли в жилье, расположенном в 12-й зоне (пригородные территории, находящиеся на значительном расстоянии от центра города), а самая высокая – в домах 1-й зоны (золотой треугольник и Крестовский остров). Поэтому кадастровая стоимость однокомнатной квартиры на Миллионной ул. составила всего 2,3 млн рублей (налог на имущество будет исчис­ляться от нее), тогда как вместе с землей она стоит свыше 10 млн. В среднем кадастровая стоимость квадратного метра получилась порядка 56 тыс. рублей.

Кстати, в Петербурге только 9,8 тыс. многоквартирных домов (из почти 23 тыс.) оформили земельные участки, считая, что это хлопотно и дорого.

Но возможно, что те, кто не оформил земельный участок в принадлежность к дому, окажутся в выигрыше: в этом случае жители не будут платить земельный налог, так как земли у дома вроде как и нет.

Хотя государство, вникнув в эту ситуацию, скорее всего, само за свой счет попытается решить этот вопрос. Тогда к налогу на имущество добавится земельный налог, но его размер может исчис­ляться несколькими сотнями рублей.

Город готов

Впрочем, вполне реально, что петербуржцы станут первыми в стране платить единый налог на жилье, включающий в себя налоги на землю и на имущество.

В настоящее время правительство страны подбирает регионы, где в рамках пилотного проекта запустят именно такой единый налог. Северная столица в этом спис­ке стоит на первом месте.

Вполне возможно, что новый налог на имущество будет вводиться поэтапно – это будет зависеть от законодателей. Кроме того, кадастровая стоимость всех объектов будет пересматриваться раз в 2 года.

Если изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации будут приняты уже в этом году, а Законодательное собрание Санкт-Петербурга вслед за этим успеет принять региональный закон «О налоге на имущество по кадастровой стоимости недвижимости» до конца года, то Санкт-Петербург перейдет на новый налог уже в 2014 г. (впервые платить по-новому будем в 2015 г.). Но, скорее всего, это произойдет с 1 января 2015 г.

Информацию о кадастровой оценке недвижимости можно узнать на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга htpp://www.kzr.spb.ru/dir-ks.asp.

Генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН» Александр Зленко:

Город впервые за современную историю провел работу по массовой оценке кадастровой стоимости квартир. Прежняя инвентаризационная стоимость жилья на сегодняшний день не имеет ничего общего с рынком. Она рассчитывалась, исходя из стоимости строительства зданий на момент их возведения. Полученные в результате нашей работы сведения стали необходимой базой для расчета налога на имущество, но не для определения единого налога на недвижимость, который складывается из двух налогов: на имущество и на землю.

На дату оценки только 40% многоквартирных жилых зданий в Петербурге имели зарегистрированные земельные участки. При этом многие участки оформлены по контуру здания, тогда как придомовая территория остается без прав собственности. С одной стороны, сформированные земельные участки дают возможность отдельно определять платежи по земельному налогу и отдельно, с учетом кадастровой стоимости квартир, по налогу на имущество. С другой – мы не получаем достаточных оснований для расчета единого налога, к которому в идеале стремится российское правительство. Известно, что размер налога зависит от двух факторов – налоговой базы и расчетной ставки. В случае с налогом на имущество (квартиры) данные по первому параметру город получил, теперь дело за федеральными и местными законодателями в вопросе ставки.

Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Сергей Шатуновский:

Прежде чем вводить новый налог или повышать тарифы на коммунальные услуги, необходимо, с одной стороны, рассчитать все последствия, с другой – провес­ти большую информационную работу. Я согласен, если мы живем в рыночных условиях, то и налог на имущество должен быть рыночным. Кадастровый налог – это только первый шаг в этом направлении, которое нужно продумать. Вот мы ввели в этом году новый налог на землю. И сразу замедлился процесс ее выкупа, так как для многих предприятий, особенно в центре города, земельный налог стал непосильным. Введение кадастрового налога на имущество также может стать непосильным для многих горожан.

Поэтому я считаю, что к любому нововведению людей надо ментально готовить. Нужно проводить широкую информационную работу, печатать памятки для жителей города с объяснениями, почему вводится новый налог, зачем это нужно. При этом налог должен быть таким, чтобы люди могли его платить и не боялись стать собственниками. Потому что я считаю, что быть собственником – это хорошо. Но собственником состоятельным, способным платить налоги.