Настало подходящее время для инвестиций в жилую недвижимость

В России покупка жилья была и остается одним из наиболее надежных способов сохранения средств. При этом, приобретая квартиру на первичном рынке, можно рассматривать вариант ее последующей перепродажи по более высокой цене. В результате инвестор не только сохраняет деньги, но и извлекает прибыль. Специалисты советуют обращать внимание именно на строящееся жилье, так как цены на готовую "вторичку" не растут вслед инфляцией, а доход от аренды позволяет получить не более 5-10% годовых на потраченные на приобретение построенной недвижимости средства.

Что же касается первичного рынка, то здесь для инвестора сегодня складывается весьма удачная ситуация: пока цены в среднем практически не растут, а выбор объектов очень широк. Кроме того, в связи с низким уровнем обеспеченности населения жильем спрос на него в Росcии будет всегда. И цены рано или поздно пойдут вверх.

Речь, прежде всего, идет о недвижимости класса масс-маркет. Здесь всегда эффективна схема приобретения жилья на ранних этапах строительства и его продажа ближе к срокам сдачи. Разница между стоимостью квартиры на старте продаж и перед вводом дома в эксплуатацию может достигать 30%. Наибольший прирост в цене квадратного метра по мере строительства стабильно демонстрируют квартиры-студии и однокомнатные квартиры, в последнее время набирают популярность евро-двухкомнатные планировки.

"Мы в E3 Invesment уверены, что недвижимость как инструмент инвестирования предполагает оптимальное сочетание доходности и рисков даже в текущих кризисных условиях даже несмотря на то, что цена на недвижимость не растет. В текущих условиях специалисты E3 Investment рекомендуют инвестировать в первую очередь в объекты строящейся недвижимости, - говорит Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment. - Например, купив квартиру-студию за 2 млн рублей на этапе стройки, через 2 года (средний период строительного цикла по возведению многоэтажки) можно продать ее от 2,8 млн рублей — это и составит показатель от 20% в год. Это без учета возможного роста цен на квартиры вслед за инфляцией. Но на рынке новостроек присутствуют объекты, которые демонстрируют прирост стоимости недвижимости и 10% в год, и 40% в год".

Эксперты рынка отмечают, что средняя доходность вложений в новостройки на этапе строительства с целью перепродажи в готовом доме составляет 20-25%. Есть объекты, в которых можно рассчитывать и на более высокую маржу. Главное – не ошибиться с выбором. Прежде всего, жилой комплекс должен обладать удачной локацией – близко к метро, наземному транспорту, торгово-развлекательным объектам. Можно обратить внимание и на проекты комплексного развития территорий, но только от надежных застройщиков, чтобы быть уверенными в том, что будет обеспечена вся необходимая для жизни инфраструктура.

В сегодняшней ситуации надежность застройщика важна как никогда. Репутация, скорость строительства и уверенность в том, что объект не превратится в долгострой – факторы, имеющие первоочередное значение при покупке недвижимости. Риск "достроят-не достроят" сегодня очень актуален. Стоит обратить внимание на несколько ключевых факторов. Во-первых, опыт работы компании на рынке и масштаб ее проектов. Только устойчивые застройщики, за плечами которых не один год успешного развития, имеют возможность реализовывать одновременно несколько крупных проектов. Также стоит проанализировать сроки ввода в эксплуатацию уже готовых объектов компании: не срывались ли они.

"Можно сравнить инвестиции в недвижимость с другими популярными способами вложения денег. Например, на сегодня средняя ставка по вкладам ведущих банков РФ составляет около 12% годовых, что сопоставимо с уровнем инфляции и позволяет лишь сохранить капитал, но не заработать. Банковский сектор также подвержен кризисным явлениям, ЦБ проводит зачистку банков, средства агентства по страхованию вкладов для выплат вкладчикам прогоревших банков – на исходе, - продолжает Игорь Петров. - Альтернативой остается покупка валюты или валютных активов, но скачки валютных курсов - сложнопредсказуемы и подобный вид инвестирования малопонятен для большинства частных инвесторов. Именно поэтому даже в условиях стагнации недвижимость остается самым распространенным инструментом массовых частных инвестиций.

Однако лучше всего, чтобы деньги не пропали зря, выбирать объект с помощью профессионалов. Именно они способны подобрать наилучший объект инвестирования на рынке первичной жилой недвижимости. "Чтобы избежать неудачных вариантов, важно иметь надежного консультанта в сфере инвестиций в недвижимость, - подтверждает Игорь Петров. -  Для массового частного инвестора мы, в E3 Investment, рекомендуем обратить внимание на квартиры сегмента масс-маркет (спрогнозировать динамику и цену продажи в этом сегменте значительно проще). При инвестировании необходимо учесть множество других факторов, поэтому начинающим инвесторам мы рекомендуем обращаться к специалистам!".

На вопросы "Петербургского дневника" также ответил Сергей Амехин, коммерческий директор ГК "Плюс".

-  Недвижимость в России всегда была одним из наиболее надежных и ликвидных объектов для инвестиций. В связи с кризисом,ее привлекательность для инвесторов снижается?
Если мы говорим об инвесторах, желающих заработать на стройке, то сейчас осталось немного вариантов, где еще можно получить приличную маржу.

Вследствие падения цен на нефть покупательская способность россиян упала примерно в 2 раза. Соответственно просел рынок. С него частично ушли как инвесторы, так и покупатели "для себя".

- В какие объекты на первичном рынке жилья сегодня наиболее выгодно вкладывать? массовое жилье, бизнес-класс, элита? Почему?

Сейчас я бы говорил не "наиболее выгодно вкладывать", а "наиболее безопасно вкладывать". В связи с кризисом многие проблемы застройщиков обнажились. Несовершенство внутренних бизнес-процессов и низкая эффективность работников всех уровней, засидевшиеся в "зоне комфорта", тянут компании "в минус".

Строительные компании с грамотным менеджментом чувствуют себя нормально, и в стройки именно таких компаний есть смысл вкладываться. 

Подобные игроки меняют маркетинговые стратегии, персонал, схемы работы, подстраиваясь под нужды оставшихся клиентов, и забирают их.  

Эти компании строят жилье разного уровня.

- Если говорить про рынок масс-маркет, то какими характеристиками должен обладать объект, чтобы он был привлекателен с точки зрения последующей продажи или аренды? Почему?

Низкая цена, близость к метро, отделка. Не стоит забывать о том, что на первое место сейчас вышла надежность компании, скорость стройки, что является следствием уровня менеджмента.

- В каком ценовом диапазоне должна быть квартира и в какой стадии готовности, чтобы ее можно было выгодно реализовать?

Инвестор всегда хочет денег. Быстрее и больше. Его задача отслеживать каждый отдельный проект и рисковать своими средствами. Больший доход будет там, где больше рисков. И наоборот.

- Какую схему сегодня чаще всего используют инвесторы: покупка на начальном этапе и реализация этой квартиры после сдачи дома? Какую схему вы бы порекомендовали?

Есть разные инвесторы, и они используют разные стратегии. Кто-то сохраняет капитал, кто-то ищет прибылей. Кто-то является рискованным инвестором, кто-то рисковать готов меньше. Для каждого из них советы будут разные. На каждый товар есть свой покупатель. Есть инвесторы, покупающие квартиры в долгострое по самой низкой цене, и, возможно, они правы. Если человек совершенно не готов рисковать и покупает на завершающем этапе – он заработает менее всего.

Большинство инвесторов - непрофессионалы. И наш совет - обращаться к профессионалам – агентствам недвижимости, которые держат руку на пульсе в течение долгого периода времени и помогут поймать нужную волну каждому инвест-сёрферу.