Застройщики активно привлекают средства граждан к строительству своих объектов. Для покупателей, в свою очередь, это по-прежнему один из самых дешевых способов приобрести жилье. Однако здесь есть и подводные камни, сообщает портал "Разумная недвижимость". 

По данным управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД России, в нашей стране сегодня насчитывается более 75 тыс. обманутых дольщиков. Непростая экономическая ситуация и снижение темпов продаж на рынке недвижимости привели к росту количества долгостроев во всех регионах России. На территории Петербурга в настоящее время насчитывается 24 объекта незавершенного строительства. В реестре обманутых дольщиков значатся 1759 пострадавших. Сегодня прорабатываются пути решения проблем с долгостроями, завершения их строительства. Однако эксперты отмечают, что пока механизмы для этого слабо проработаны.

Без определения

На сегодняшний день в российском законодательстве нет четкого определения термина "долгострой". Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1 год.

"Если сроки сдачи перенесены на 3-6 месяцев, то это еще не повод паниковать, особенно когда работа на строительной площадке идет активными темпами. Однако если и спустя год после указанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, ситуацию можно считать критической – проект оказался долгостроем", – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

Причины подобных ситуаций различны. Но основной по-прежнему являются финансовые проблемы застройщика. Из-за отсутствия спроса и, как следствие, продаж девелоперу может не хватить средств для завершения строительства.

Сегодня на законодательном уровне принято несколько мер и механизмов для предотвращения подобных ситуаций.

Самой первой из них был принятый в 2004 г. 214ФЗ. Его главная задача заключалась в том, чтобы человек не остался без вложенных денег и квартиры. Несмотря на то что основная цель так и не была достигнута, отдельные положения закона работают.

Согласно действующему 214ФЗ, дольщики жилья обладают правом залога на земельный участок, а также находящиеся на нем объекты, в том числе недостроенные, поясняет старший юрист "Национального юридического центра" Арсен Аристакесян. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств дольщики вправе признать право собственности на объект незавершенного строительства, создать ЖСК и достроить дом за счет собственных средств.

"Однако возникает проб­лема поиска инвестиций. И если стройка была заморожена на завершающих стадиях строительства, то изменение проекта (увеличение этажности на один-два этажа, перепланировка) решает данную проблему за счет дополнительных продаж, – говорит эксперт. – Но если проект был остановлен на стадии котлована или низкой степени готовности (10-30%), данный механизм абсолютно неприменим".

Альтернативой, по мнению Арсена Аристакесяна, может послужить привлечение – на соответствующей стадии банкротства недобросовестного застройщика – банка-санатора или другого застройщика, который за счет распоряжения активами должника привлекает дополнительные инвестиции для достройки объектов.

Выбрать что-то одно

Но, перед тем как создавать ЖСК, необходимо запустить процедуру банкротства. Соответствующие поправки были приняты к закону "О несостоятельности (банкротстве)" в 2011 г. Согласно им, к девелоперу можно не только предъявить денежные требования, то есть вернуть сумму, оплаченную по договору долевого участия, но и потребовать передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая отмечает: если дом не достроен, то дольщик также имеет право получить незавершенный объект. Во всех случаях необходимо подать иск в арбитражный суд.

Адвокат вносит дольщика в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Важно, что заявить оба требования закон не позволяет. То есть дольщик сначала должен определиться – получить квартиру или деньги.

"Однако если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть), – поясняет Мария Литинецкая. – Во вторую очередь выплачиваются зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности".

От кризиса до кризиса

Впрочем, по мнению управляющего партнера ГК "ВекторСтройФинанс" Андрея Колочинского, на самом деле после кризиса 2008-2009 гг. каких-то кардинальных изменений относительно того, как покупатели могут обезопасить себя при приобретении недвижимости, не произошло.

Пожалуй, единственное новшество заключается в том, что все больше проектов сегодня реализуется по 214ФЗ (с заключением договора долевого участия). А это повышает уверенность потенциальных покупателей.

"То есть если в кризис 2008-2009 гг. в большинстве случаев покупатель не был законодательно защищен и мог надеяться только на надежность застройщика, то сегодня может претендовать на возмещение средств в судебном порядке", – рассказывает Андрей Колочинский.

Кроме того, по его словам, с 2014 г. действует обязательное страхование гражданской ответственности застройщика – это плюс к повышению надежности покупки квартиры на стадии строительства. Застройщики отчисляют страховой компании с каждого договора долевого участия от 1-2% от сделки.

Страховка по силам

Несмотря на все принятые законодательные инициативы, полностью искоренить проблему долгостроев до сих пор не удалось. Стройки продолжают замирать.

По словам Андрея Колочинского, как показала практика, механизм страхования ответственности не может эффективно противодействовать появлению долгостроев, а также решать их проблему. Договоры долевого участия страховали в основном небольшие фирмы, реально не обладавшие достаточным ресурсом, чтобы взять на себя риски. Когда происходило банкротство девелопера, такие страховщики оказывались бесполезными.

"Видя такое положение дел, государство ввело список аккредитованных страховых компаний, которые получили право страховать договоры долевого участия. В него вошли крупнейшие страховщики с многолетним опытом и большим ресурсом, – отмечает эксперт. – Но они выдвинули довольно жесткие условия, которым отвечали далеко не все строительные фирмы".

В итоге застройщики, которым не хватало обширного портфолио завершенных проектов, фактически лишались возможности страховаться. И когда появлялся долгострой, малые страховщики были неспособны покрыть расходы на его строительство. "Приходилось искать санатора, которым, как правило, выступал банк, и за отдельную плату достраивать объект, – констатирует Андрей Колочинский.