Ипотечные сделки становятся все более привычными. Росту ипотеки поспособствовала госпрограмма по субсидированию ставок, однако эта мера была задумана как антикризисная. Сейчас ситуация на рынке стабилизировалась, а для банков и застройщиков настало время новых программ и проектов.

Сегодня госипотека обеспечивает строительным компаниям половину продаж. Однако предполагается, что с 2017 г. программа государственного субсидирования ипотечных ставок будет свернута.

Конечно, при ее сворачивании далеко не все потенциальные заемщики передумают брать жилищные кредиты. Но потери числа сделок в 15–20% вполне ожидаемы.

Банковский сектор также затянет пояса. Господдержка обеспечивает банкам каждую третью выдачу займа. Прогнозируется, что сначала сворачивание программы приведет к ужесточению условий выдачи, скорее всего, остановит снижение ставок по несубсидируемым продуктам. В итоге вполне ожидаемым окажется двукратное сокращение объемов кредитования.

При этом разговоры о снижении ставок ведутся. По субсидируемым продуктам уже нетрудно найти ставку 11%. Некоторые банки в сотрудничестве с застройщиками сейчас предлагают ипотеку по ставкам 10, 9,7%.

В ожидании бума

Тем временем в последние пару месяцев нынешнего года на ипотечном рынке прогнозируется покупательский ажиотаж. Причиной возросшего спроса послужит стратегия, которой сегодня придерживаются многие потенциальные заемщики: оттягивать момент получения займа как можно дольше, но при этом получить кредит до нового года – то есть до завершения госпрограммы субсидирования. Такая политика позволит заемщику получить максимально низкую процентную ставку.

В следующем же году цены, как минимум на первичном рынке, пойдут вверх, считают эксперты. Причины: удорожание стройматериалов, новые регулятивные меры (прежде всего перечисленные в поправках к ФЗ-214), что потребует от застройщиков дополнительных расходов. В то же время господдержка ипотеки иссякнет.

Ставки – вниз

Сейчас на рынке ипотеки можно отметить несколько тенденций. Прежде всего это снижение ставок. Эта тенденция наметилась весной, после того как в марте было решено продлить программу льготной ипотеки со ставкой 12% годовых. Банки продолжали пересматривать ставки, и сегодня ипотеку с господдержкой можно оформить от 10,7%.

Вторая тенденция – рост размера кредита. Средняя сумма кредита на покупку квартиры в новостройке в первом полугодии составила 4,9 млн рублей (в июле – декабре 2015 г. было 4,3 млн рублей). По мнению экспертов, на фоне стабилизации рынка покупатели чаще решаются на больший размер ипотечной ссуды.

Кроме того, наблюдается увеличение первоначального взноса. За последний год средний размер стартового взноса при покупке квартиры на первичном рынке вырос с 33 до 38% от стоимости недвижимости. Это связано с тем, что застройщики стали предлагать больше бюджетных проектов.

В целом сейчас удачное время для приобретения первой квартиры или улучшения жилищных условий: ставки снижаются, ипотека с господдержкой действует последние месяцы, а от застройщиков скоро можно ожидать предновогодних акций.

Ипотечные сделки становятся все более привычными. Росту ипотеки поспособствовала госпрограмма по субсидированию ставок, однако эта мера была задумана как антикризисная. Сейчас ситуация на рынке стабилизировалась, а для банков и застройщиков настало время новых программ и проектов.

Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании "Строительный трест":

В компании "Строительный трест" доля ипотечных сделок сегодня составляет 45%, тогда как в начале года показатель находился на уровне 40%.

Наша компания работает с 15 банками-партнерами. Отдельно хочу отметить жилой комплекс "Пляж", который возводится в Сестрорецке, рядом с Финским заливом и озером Сестрорецкий Разлив.

Его продажи были открыты в начале июля. На сегодняшний день объект аккредитован всеми ведущими банками города – Сбербанком, ВТБ24, банком "Санкт-Петербург" и рядом других кредитных организаций.

На рынке ипотечного кредитования можно отметить снижение ставок. Так, средний уровень ставок по программе государственной поддержки ипотеки составляет 11,5%.

При этом банки продолжают снижать ставки по базовым программам. Например, Сбербанк предлагает для ряда застройщиков ставку 12,9% на объекты, введенные в эксплуатацию, но еще не оформленные в собственность, а также на объекты, стоимость которых превышает 8 млн рублей.

Традиционно в период перед новогодними праздниками люди стремятся успеть решить квартирный вопрос. Сегодня этому способствует ряд факторов.

Во-первых, цены на первичном рынке остаются стабильными, а во-вторых, до конца года действует программа государственного субсидирования ипотеки. Отмечу, что, скорее всего, данная программа не будет продлена на следующий год. Это подтверждает и решение о снижении ключевой ставки до 10%.

Ориентировочно в следующем году средний уровень ставок по базовым программам банков будет на 0,5–1% выше текущих субсидированных.

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Петербургская недвижимость":

По данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", доля ипотечных сделок на рынке строящегося жилья к июлю 2016 г. достигла 58%. Всего лишь несколько лет назад эта цифра была куда скромнее.

Кстати, согласно исследованиям специалистов консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", ипотечный заемщик за последние годы значительно помолодел. Так, средний возраст тех, кто берет ипотеку, снизился с 44 до 34 лет.

Причина популярности ипотечного кредитования у покупателей недвижимости в новостройках – выгодные условия для заемщиков, которые в настоящее время возможны благодаря наличию программы господдержки ипотеки.

Средняя ставка по программе господдержки сегодня составляет около 12% годовых. Но в настоящее время в дополнение к программе субсидирования застройщики предлагают специальные ставки, которые существенно ниже, чем указанные проценты.

Застройщики совместно с банками создают наиболее выгодные условия для своих покупателей.

Например, к услугам клиентов "Петербургской Недвижимости", которые приобретают квартиры в строящихся домах компании Setl City, выгодное предложение – ипотека со ставкой 7,7% годовых.

Специальные условия действуют в рамках совместной программы с Абсолют банком и программы господдержки.

Имея первоначальный взнос 20% от стоимости выбранного жилья, можно купить квартиру на выгодных условиях. Ипотечная ставка составит 7,7% годовых на весь период кредитования, а все остальные условия стандартные – те, которые действуют для всех заемщиков в рамках программы господдержки.

Светлана Четина, начальник ипотечного центра СПб филиала ПАО "Промсвязьбанк":

На сегодняшний день рынок ипотеки продолжает расти, и этому способствуют несколько факторов. Банки продолжают снижать ставки по ипотечным программам, растет количество клиентов, готовых воспользоваться заемными средствами, и стоимость жилья практически не изменилась по сравнению с 2015 г.

В нашем филиале объем выдачи по ипотечным программам в первом полугодии 2016 г. вырос на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. Лидером является программа "Новостройка с господдержкой".

Ипотека стала более доступна. Ключевой в принятии решения воспользоваться ипотекой остается возможность ежемесячно обслуживать долг. Низкая процентная ставка играет немаловажную роль в формировании ежемесячного платежа.

Средняя сумма и первоначальный взнос практически не изменились. В среднем сумма ипотечного кредита составляет 1 млн 900 тыс. рублей и первоначальный взнос – 20%. По программе "Ипотека с господдержкой" до конца года мы можем ожидать небольшое снижение ставки, это связано со снижением ключевой ставки ЦБ.

Банки выстраивают свою кредитную политику, учитывая экономическую ситуацию на рынке. В связи с этим критерии оценки могут меняться как в сторону послабления, так и в сторону ужесточения.

Промсвязьбанк всегда тщательно выбирает застройщиков, которые будут аккредитованы. Мы проводим финансовый анализ застройщика, смотрим его опыт работы в сфере жилищного строительства, соблюдение сроков сдачи домов, качество застройки и так далее. На данный момент мы работаем с самыми надежными и качественными строительными компаниями Санкт-Петербурга, такими как "СПб Реновация", "Росстройинвест", Seven Suns Development, "Лидер Групп", "Полис Групп" и др.