Как не наткнуться на подводные камни на вторичном рынке
Если при покупке жилья на первичном рынке в первую очередь необходимо проверить добропорядочность самого застройщика, то при выборе "вторички" есть также немало вопросов, на которые стоит обратить внимание.
Первое, на что нужно обратить внимание (не важно, приобретается ли квартира на вторичном рынке самостоятельно или через агента), – это правоустанавливающие документы на жилье.
Собственно, это те документы, на основании которых и возникло право собственности.
Где зарыты риски?
"По большому счету для сделки сейчас нужен только правоустанавливающий документ, остальное – блажь с точки зрения перехода права собственности, – говорит Людмила Ермолаева, заместитель директора компании "Адвекс-Приморский". – Для начала надо внимательно прочитать правоустанавливающий документ, а потом "блажить" по всем справкам, которые можно добыть. Сейчас в открытом доступе довольно много информации, позволяющей отмести большую часть рисков, и тем не менее того, что осталось, вполне достаточно для того, чтобы нарушить спокойный сон покупателя". К документам, на основании которых возникает право собственности на жилье, например, можно отнести договор купли-продажи, мены и т. д.
В Росреестре можно запросить выписку, в которой будут отображены все переходы квартиры из одной собственности в другую, частота сделок и т. д.
По словам Натальи Михайловой, руководителя отдела ипотечного кредитования и риелторских услуг АН "Мир недвижимости", также необходимо проверить, в частной или долевой собственности находится жилье. "Бывает скрытая долевая собственность – наличие или возможность выделения супружеских долей", – отмечает эксперт.
По ее мнению, также следует проверить наличие обременений права собственности, сведения о правах пользования объектом, в частности – не были ли в прошлом нарушены права несовершеннолетних или членов семьи, находящихся под опекой.
Нелишним потенциальному покупателю будет ознакомиться и с подтверждением оплаты по договору с предыдущим владельцем, если продажа не первая.
Тонкости инвестиций
Впрочем, это все те вопросы, которые касаются юридической плоскости. Избежать ошибок при покупке жилья, конечно, помогут профессионалы.
Однако к агентам можно обратиться и с другими вопросами касательно приобретаемого объекта. Любой агент должен прежде всего ответить на вопрос и подсказать, насколько адекватна рынку цена на приобретаемый объект.
Кроме того, по словам Натальи Михайловой, к первоочередным вопросам, которые покупатель должен задать агенту при покупке "вторички", относятся, например, такие: насколько ликвиден будет этот объект в дальнейшем и если сделка инвестиционная, то какова ее маржинальность и через какой срок?
Также покупателю требуются разъяснения о том, какие риски есть при покупке именно этого объекта.