Желающим покупать квартиру в ипотеку предстоит принять непростое решение. Казалось бы, сегодня условия как нельзя более благоприятны: цена «квадрата» жилья и ставки снижены, а госпрограмма по субсидированию ставок продолжается до конца текущего года. Но эксперты единогласно заявляют, что пройдет год-два, и ставки снизятся еще больше...

Что предлагают ипотечные программы

По статистике Центробанка, объем выданных кредитов в августе был максимальным за предыдущих полгода и увеличился на 13%. В сентябре Росреестр заявил о том, что за год количество ипотечных сделок с первичным жильем выросло в два раза.

Эксперты сообщили, что в июле-сентябре 2016 года на рынке Москвы побиты все рекорды: 9,17 тыс. договоров долевого участия. Также количество приобретенных в кредит квартир в этот период превысило объемы конца 2014 года, когда россияне ринулись покупать недвижимость, и суммарно банки выдали кредитов на 1,76 триллионов рублей. Похожая ситуация во многих российских городах, например число желающих купить квартиру в новостройке Иркутска увеличилось в текущем году на 37%, в сравнении с 2015 годом. Эксперты считают, что одним надоело ждать, а другие предвидят очередной обвал курса рубля.

В связи с окончанием программы по выдаче ипотеки с господдержкой снизились ставки по кредитам, выданным под залог прав требования по ДДУ (11,84% годовых в июле, 10,87% годовых в августе). Ставка по ипотеке в рамках госпрограммы сейчас на уровне 11,5-12% годовых, а совместные программы банков с застройщиками позволяют взять кредит с более низкой ставкой. Райффайзенбанк, например, предлагают ставку 8% годовых.

Банкиры уверяют, что люди могут приобрести жилье с небольшим ежемесячным взносом. При ставке 11,5-12% и кредите в 1,6 миллиона рублей он составит порядка 17 тысяч рублей в месяц с первоначальной выплатой 400 тысяч. Это вполне по силам среднестатистическому гражданину России.

Правда, для столицы эти цифры нужно увеличить в несколько раз. Хотя сегодня можно приобрести квартиру недалеко от метро в пределах границ старой Москвы всего за 4 миллиона рублей.

Трудности выбора заемщика

Программа выдачи ипотеки с господдержкой близится к завершению. Поэтому многие, кто планировал приобретать квартиру в кредит, решили не медлить. Некоторые эксперты считают, что сразу после окончания госпрограммы ипотечная ставка будет на уровне 13-13,5% годовых, что достаточно много. Она будет снижаться, но вряд ли до конца 2017 года можно будет получить кредит на столь же выгодных условиях, как сегодня. Поэтому нужно либо действовать сейчас, либо ждать полтора-два года, при благоприятном сценарии без шоковых внешних воздействий.

АИЖК считает, что к 2018 году ставки по кредитам на покупку жилья в России могут опуститься до 10%, если Центробанку удастся удержать инфляцию на уровне 4%. А это значит, что оформив ипотечную сделку под 12% сегодня, заемщик рискует немало потерять на процентах.

Михаил Хромов, заведующий лабораторией финансовых исследований ИЭП имени Гайдара, считает, если стоит выбор, ипотеку нужно брать, потому что при снижении ставок у россиян наверняка будут варианты реструктуризации или рефинансирования кредита. В стандартном ипотечном договоре есть пункт о том, что банк может снизить ставку.

Кроме потенциального снижения ставок, есть еще другие факторы – в частности, инфляция и девальвация, утверждает эксперт.

Стоимость квадратного метра

Как будут меняться цены на жилье в 2017 году, пока неизвестно. Эксперты говорят, что принятие поправок в 214-ФЗ "О долевом строительстве жилья" может сильно отразиться на первичном рынке недвижимости.

Главные моменты здесь – использование счетов эскроу и дополнительные требования к размеру уставного капитала застройщиков. Эксперты считают, что поправки не защищают средства дольщиков, как было запланировано, но ужесточают условия для небольших региональных компаний-застройщиков. Поэтому можно ожидать создания монополий на региональных рынках и подорожания жилья на 20-30%.

Банки тоже не собираются брать на себя риски. Они называют программу выдачи кредитов с господдержкой драйвером для кредитного рынка, но активно выдают ипотеку на покупку вторичного жилья. Также банки не разглашают, спрос на какие кредиты больше – для первичного жилья или вторичного.

Весной РАСК провел исследование, где подсчитал эффективность в случае субсидирования ипотечной ставки до уровня 7%. При таком уровне ставок купить жилье в кредит смогут банкиры и финансисты, но не простые учителя и медсестры, которые больше всего нуждаются в программах по ипотеке.

Если ставку снизят до 7% годовых, ежемесячный платеж по ипотеке составит около 15 тысяч рублей, а число желающих купить квартиру в кредит увеличится в три раза.

При таком сценарии ипотека скорее будет не признаком семейного достатка, а жесткой нехватки денежных средств.