Квартира как способ сохранить деньги и заработать
Вложения в жилую недвижимость для многих остаются понятным и надежным инструментом сбережения или приумножения личных средств. Для инвестиций покупатели по?прежнему выбирают скорее бюджетные варианты квартир. Застройщики, риелторы и консалтинговые компании по?разному оценивают, насколько изменился спрос на инвестиционное жилье за последние пару лет.
Доходность уже не та
С целью инвестиций квартиры сегодня приобретаются скорее для сохранения своих средств, чем для того, чтобы заработать за счет дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. При этом для вложений покупатели по?прежнему предпочитают жилье экономкласса. Но основная часть такого "бюджетного" строительства сосредоточена в пригородах, и за последние годы здесь было совершено такое количество инвестиционных сделок, что сегодня перепродать или сдать в аренду квартиру оказалось сложнее, чем думалось.
Если сравнивать с серединой 2000-х, то сейчас в инвестиционных целях жилья приобретается меньше. Вкладываясь в новостройку на ранней стадии строительства, нужно понимать, что сорвать с этого "большой куш" вряд ли получится.
Кроме того, если квартира приобретается для сдачи в аренду, наверняка потребуется отделка, а это дополнительные вложения. С учетом снижения реальных доходов к таким финансовым маневрам готовы далеко не все.
Зависит от сезона
Как показывают опросы среди потенциальных покупателей недвижимости, основная часть жилья (около 80%) сегодня приобретается для собственного проживания, с целью улучшения жилищных условий.
По оценкам АН "Мир недвижимости", доля инвестиционных сделок на рынке строящегося жилья составляет около 10–15%.
"После всплеска в декабре 2014 г. со второго квартала 2015?г. рынок плавно стабилизировался, в таком состоянии продолжает пребывать и по сей день, – говорит Илья Смирнов, руководитель отдела маркетинга АН "Мир недвижимости". – Колебания в этот процесс вносят лишь естественные факторы – сезонность и изменение предложений".
В NAI Becar подсчитали, что в общем объеме продаж с целью инвестиций совершается около 30% сделок, и в течение последних нескольких лет этот показатель не менялся.
Хотя, например, в "Лаборатории метров" констатируют, что за последние пару лет количество инвестиционных сделок существенно сократилось (с 20% в 2014 г. до 5% – в 2016 м).
Выбирают подешевле
По словам Ильи Смирнова, как на объекты инвестиций сохраняется спрос на недвижимость экономкласса.
При этом в 90% случаев это квартиры-студии или однокомнатные квартиры, преимущественно с полной чистовой отделкой и желательно у метро. При этом на комфорт-, бизнес- или элиткласс выбор падает крайне редко.
"У покупателей есть понимание, что за 2–2,5 года – именно столько в среднем составляет инвестиционный цикл – стоимость приобретенной квартиры экономкласса должна вырасти от 20 до 30%, – говорит эксперт. – Но, как известно, вкладывая средства в котлован, можно не только не заработать, но и серьезно потерять. Поэтому немаловажную роль в этом вопросе играет надежность застройщика".
К выбору жилья для инвестиций нужно подходить очень ответственно.
А кто инвесторы?
Поскольку жилье сегодня в основном приобретают для себя или детей, то основная аудитория покупателей в этому году – молодые люди до 35 лет, как в браке, так и одинокие, говорит руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров" Елизавета Яковлева.
"Портрет инвесторов же другой – как правило, это возрастная категория старше 33 лет, которая уже решила свой жилищный вопрос (то есть покупаемая квартира – это не первое приобретаемое жилье) и готова вкладывать свободные средства в покупку для последующей перепродажи либо сдачи в аренду", – отмечает эксперт.
Аренда может продолжаться до момента взросления детей либо до последующей перепродажи квартиры.
Катерина Соболева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что в этом году среднестатистический инвестор помолодел. По ее оценкам, возраст более трети покупателей-инвесторов – 24–35 лет, почти половина инвесторов – старше 40 лет.
"Огромное количество студий было предложено на рынке в зонах «прикадья». Сейчас это жилье труднореализуемо, большое количество студий выставлено на продажу, и скорость их реализации крайне мала. Хочется дополнительно отметить, что стоимость аренды жилья в «прикадье» неуклонно снижается», -рассказала Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров»
30% – на такой рост стоимости квартиры в сегменте эконом (с отделкой и хорошей транспортной доступностью) рассчитывают покупатели-инвесторы в краткосрочной перспективе. Ожидания не всегда оправдываются, но жилье можно придержать для продажи.