В Интернете можно найти множество предложений о продаже переделанных в студии комнат в коммуналках. Насколько законны подобные перепланировки и с какими рисками для покупателей связано приобретение такого жилья, разбирался "ПД".

Не секрет, что Петербург – коммунальная столица России. А судя по объявлениям о продаже недвижимости в городе, спрос есть не только на комнаты в коммуналках, но и на студии, в которые эти комнаты иногда трансформируют.

Правда, покупка такого жилья может обернуться проблемами, если перепланировка была сделана незаконно. А в рамках правового поля провернуть такую трансформацию не так‑то просто.

Размах и простор

По площади комнаты в некоторых коммуналках действительно порой превосходят современные квартиры-студии. Так, если небольшая "однушка"-студия – это 20‑25 кв. м, то в историческом центре есть комнаты намного больше, скажем 36 кв. м. В таком помещении вполне можно организовать полноценную кухоньку и санузел. Некоторые жильцы так и делают, модернизируя не только комнаты в коммуналках, но и подвалы, чердаки и даже гаражи.

В Интернете таких объектов, выставленных на продажу, немало. Цены на них разные.

Например, на одном из интернет-ресурсов с объявлениями собственники предлагают купить студию 16 кв. м  с потолками 3,8 м в историческом центре всего за 1,3 млн рублей. В объявлении указывается, что это "мастерская, где можно жить".

Еще один ресурс по продаже недвижимости предлагает студию 13 кв. м на наб. реки Фонтанки за 2,4 млн рублей и т. д.

Санузел может подмочить репутацию

Перед тем как приобретать такую недвижимость, потенциальному покупателю следует удостовериться, что перепланировка проведена законно. Особенно если соблазняет привлекательная цена.

Вообще различные перепланировки в коммунальных квартирах делают часто.

"Для жилых домов действует базовое правило: нельзя размещать "мокрые" места – ванные, туалеты – над жилыми комнатами, – говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвес­тициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры". – Это означает, что организация отдельных санузлов и раковин кухни в обычной жилой комнате является грубым нарушением нормативов и вряд ли может быть узаконена при перепланировке. Если, конечно, на этаже под квартирой не находятся нежилые помещения".

Иными словами, если этажи не первые, а где‑то посередине, то это уже должно насторожить.

По словам Дмитрия Некрестьянова, технически такой ремонт бывает возможен, но юридически почти наверняка это не оформлено надлежащим образом.

"Вероятнее всего, объект продается как доля в коммунальной квартире, то есть как стандартная комната в коммуналке", – подчеркивает эксперт.

Проверить законность перепланировки можно, получив технический и кадастровый паспорта на объект, где обычно указывается разрешение на ввод после перепланировки, выданное межведомственной комиссией (МВК) района. Также нужно проверить, соответствуют ли согласованные изменения тому, что покупатель видит перед собой на практике.

"Если есть сомнения в достоверности этих документов, то можно с их копией дойти до МВК и уточнить достоверность", – добавляет Дмитрий Некрестьянов.

Покупатель такого жилья должен учитывать, что после приобретения ответственность за перепланировку придется нести уже ему. Теоретически можно потом взыскивать убытки с продавца, но реальных шансов что‑то получить немного.

Студия… обнуляется?

В Госжилинспекции Санкт-Петербурга поясняют, что при отсутствии согласования перепланировки жилого помещения может быть возбуждено административное производство.

Собственник жилья, которое было самовольно пере­устроено и перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние. И если этого не сделает, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств минус расходы на "ремодернизацию". Впрочем, на практике такие случаи единичны, да и вообще проверить, кто и что наперепланировал, не так‑то просто.

При этом в Госжилинспекции СПб добавляют, что административная ответственность за самовольное переустройство и перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях, законом не определена, так же как и за производство работ с нарушением допустимого уровня шума в дневное время. Это, в свою очередь, вызывает многочисленные жалобы граждан.

Из тех жалоб по поводу перепланировки, что поступили в Госжилинспекцию в 2016 г., часть касается перепланировки жилья под магазин, бар, кафе, ресторан, законности переустройства квартир в общежития и т. д.

2,7 тыс. жалоб, касающихся перепланировок и переустройства помещений в жилых зданиях, поступило в Госжилинспекцию СПб в 2016 г.

80 тыс. коммуналок насчитывалось в Петербурге на начало октября 2016 г. В них проживало более 255 тыс. семей. За период реализации программы "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге" жилищные условия улучшили 79 тыс. семей.

"Основные риски приобретения таких объектов в том, что если это самовольная перепланировка, то при ее выявлении обязанность по приведению объекта в соответствие с нормами возлагается на текущего собственника",  говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры".