Все больше квартир в новостройках приобретаются в ипотеку. И даже некоторый рост процентных ставок не стал препятствием для роста объема покупок жилья в кредит.
Увеличение объема кредитов, привлекаемых на покупку квартиры, банкиры и застройщики отметили еще в конце прошлого года, и в 2014 году эта тенденция только усилилась. По данным Национального бюро кредитных историй, в первом квартале банками было выдано на 12,3% больше ипотечных займов, чем за аналогичный период прошлого года, а общий ипотечный портфель вырос на 18,3%. По наблюдениям строительных компаний, около 40% сделок на первичном рынке совершаются с привлечением ипотечного кредита, а в отдельных случаях, например, в отношении объектов в пригородной зоне, данный показатель достигает 70-80%. 

Гонка за клиентом

В прошлом году на руку покупателям сыграла жесткая конкуренция банков в данном сегменте. Кредитные организации стали планомерно снижать объемы беззалогового  потребительского кредитования, как самого рискового, и делать акцент на ипотечных ссудах. Ипотека имеет ликвидное обеспечение – недвижимость, которая в нашей стране является наиболее надежным активом, что придает банкирам уверенности. В результате борьбы за клиента в прошлом году ставки по ипотеки снижались: по данным Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) максимальное среднее значение -– 12,9% было достигнуто в марте, но к концу прошлого года оно опустилось  до 11,9%. Ряд кредитных организаций упрощали условия предоставления кредитов и снижали требования к первоначальному взносу. В частности, на рынок вернулась ипотека «по двум документам», не предполагающая дополнительных справок и поручительств. 

 «И в прошлом году, и в текущем мы наблюдаем стабильное увеличение объема ипотечных сделок. На данный момент, в зависимости от объекта, их доля в общем объеме наших сделок достигает 60-70%,- констатирует  Анастасия Фролова, директор департамента продаж, маркетинга и рекламы Группы Компаний "РосСтройИнвест". - Мы не замечаем ужесточения банков к оценке заемщиков, сокращения первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос сегодня составляет 10%. То есть, обладая средствами в размере 300 тысяч рублей, человек может приобрести жилье стоимостью 3 млн рублей. А это вполне комфортная однокомнатная квартира. Кроме того, банки проводят акции для клиентов строительных компаний. Мы берем на себя всю процедуру подачи и оформления заявки, покупателю нужно сходить в банк только для подписания договора. Сроки рассмотрения заявок сейчас составляют от 3 до 5 дней».

В Санкт-Петербурге особо жесткая конкуренция развернулась между двумя крупнейшими банками страны: ВТБ 24 и «Сбербанком». Все предыдущие годы «Сбербанк» удерживал первенство по объемам вновь выдаваемых ипотечных ссуд, но к концу 2013 года лидерство перешло к ВТБ 24. В результате по итогам 2013 года тройка лидеров выглядела следующим образом: ВТБ24, «Сбербанк» и  «Банк Санкт-Петербург». 

Сохранить накопленное

В начале года падение стоимости рубля привело к тому, что население массово стало вкладывать деньги в недвижимость как в наиболее надежный инструмент сохранения средств. Что опять же выступило стимулом роста ипотечных сделок: граждане, которые планировали подкопить денег и совершить покупку квартиры позже, а также люди, и вовсе не планирующие в ближайшей перспективе обзаводиться новым жильем, изменили свои намерения, опасаясь обесценивания сбережений. И те, кому не хватало денег на покупку, также обратились за помощью в банки. 

«Наблюдая нестабильное поведение рубля в первом квартале этого года, люди рассматривали недвижимость как объект для вложения денег, - подтверждает  Лилия Чечельницкая, менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС». - Цены на жилье начали расти, и не все, кто рассчитывал купить его без привлечения кредитов, смогли осуществить свои планы. Спрос на ипотечные кредиты вырос. Естественно, заемщики предпочитают брать кредиты в рублях». Кроме того, спрос на ипотечные кредиты увеличивается в конце первого – начале второго кварталов. Скоро лето, и люди стараются вложить имеющиеся у них свободные средства до наступления отпусков, зная о традиционном росте цен на недвижимость осенью, добавляет она. 

Курсовая нестабильность привела и к негативным результатам: Центробанк повысил ключевую ставку, и банкам стало дороже привлекать ресурсы, в результате некоторые организации, в том числе и крупные, повысили ипотечные ставки. По итогам квартала они достигли примерно 13%. Пока это не сказалось на объемах привлекаемых кредитов, они по-прежнему уверенно растут. Кроме того, повышая ставку в целом, крупные банки проводят специальные программы с лидирующими застройщиками, в рамках которых снижают стоимость кредитов или предлагают специальные условия. 

«В сегменте масс-маркет в нашей компании в 2013 году наблюдалось равное соотношение сделок с привлечением ипотечных кредитов, использованием рассрочки  и со 100% оплатой. Но в четвертом квартале наметился рост доли договоров по ипотечным кредитам, - рассказывает «Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». - В рамках сотрудничества с крупнейшими девелоперами банки предлагают специальные, более лояльные условия по кредитам. Мы работаем с 13 ведущими банками страны, которые могут предложить нашим клиентам наиболее привлекательные условия по ипотечным продуктам. Например, ряд банков-партнеров устанавливают для наших клиентов  фиксированную ставку по ипотечному кредиту, действующую до оформления прав собственности на квартиру и после. Есть акции, в рамках которых при покупке жилья в офисе застройщика действуют специальные условия кредитов». 

Банки не планируют ужесточать требования к ипотечным заемщикам в ближайшей перспективе. Во-первых, им не позволит этого высокая конкуренция за заемщика и планы по наращиванию портфелей в условиях стагнирующего кредитования юридических лиц при снижении темпов рынка беззалоговых ссуд. Во-вторых, после кризиса 2008-го года банки сделали соответствующие выводы и уже тогда оптимизировали системы оценки рисков. Скорее можно ожидать более диверсифицированного подхода к разработке ипотечных продуктов, рассчитанных на различные категории заемщиков. 

«В Банке «Возрождение» выдача ипотечных кредитов в январе 2014 г. на 88% выше, чем за аналогичный период в 2013г. В первую очередь, это объясняется более привлекательными условиями по ипотечным продуктам в 2014 г.», - рассказывает  Анастасия Донцова, заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала банка «Возрождение». По ее словам, осенью 2012 г. банки начали повышать ставки кредитования, с этими ставками все вошли в 2013 г., с весны 2013 г. ставки начали существенно снижаться, были запущены специальные акции. Большинство банков продлили данные условия на 2014 г. «В нашем банке из года в год растет средний размер ипотечного кредита, - продолжает Донцова. -  Данная картина сохранится, так как в регионах, где наблюдается высокий спрос на недвижимость, цены на жилье только растут, а, следовательно, ипотека останется основным помощником в решении жилищного вопроса».

Кредитовать будут

Что касается возможного долгового коллапса на ипотечном рынке в связи со стагнацией экономики, то пока его вероятность невелика. На рынке нет предложения без первоначального взноса, банки все еще строго подходят к оценке клиентов. А упрощенные программы, например, по двум документам, предполагают значительный первоначальный взнос: от 35%. Вкладывая такую долю своих средств, заемщики осознают риски и намереваются добросовестно платить по кредиту, чтобы не потерять и деньги, и квартиру. «Конечно, цены растут, а следом и средняя сумма кредита, но соотношение суммы кредита и первоначального взноса остается на прежнем уровне. Сейчас заемщики стараются использовать досрочное частичное погашение, чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок кредитования. Раньше это явление было не так ярко выражено», - рассказывает Лилия Чечельницкая.

Нестабильность в экономике, растущие экономические и политические риски все же скажутся на ипотечном рынке: по прогнозам АИЖК темпы его роста снизятся с 30% в 2013 году до 23%. Однако банки продолжат кредитовать надежных заемщиков, так как спрос на данный продукт в России все еще далеко не удовлетворен. Обеспеченность населения качественным жильем все еще низкая, а возможность решить квартирный вопрос исключительно за свой счет есть далеко не у всех. «По данным нашего исследования «Портрет покупателя в 2013 году», большинство клиентов, которые намерены воспользоваться ипотекой или рассрочкой при приобретении квартиры, располагают средствами до 30% от ее стоимости квартиры, - рассказывает Юлия Ружицкая. - При этом среди клиентов, планирующих брать кредит, снизилась доля тех, кто преимущественно рассчитывал на свои средства и собирался взять в банке не более 30% стоимости. Во многом это связано с тем, что люди стремятся к улучшению условий проживания, желая приобрести квартиры большей комнатности. Например, среди наших покупателей в два раза выросла доля желающих приобрести трехкомнатную квартиру».