Апарт-отели хоть и заявляются как гостиницы, в большинстве случаев приобретаются как жилье для личного проживания. Особенно такая практика характерна для элитных апартаментов в центре города. Между тем к подобным проектам совсем другие требования, нежели к жилой застройке.

Апарт-отели стали появляться в Петербурге в начале 2000‑х гг., и хотя в Северной столице этот формат недвижимости получил не такое широкое распространение, как в Москве, сегодня подобными проектами в городе никого не удивишь.

В идеале апарт-отель – это хоть и предназначенный для длительного проживания, но все‑таки отель, номера в котором подразумевают наличие кухни и могут быть выделены в частную собственность. "Номера в таких отелях приобретают частные инвесторы для последующей сдачи в аренду для кратко- и среднесрочного проживания через управляющую компанию. Данный тип апарт-оте­лей является инвестиционным продуктом", – говорит вице-президент консалтинговой компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев. Примеры таких классических апарт-отелей есть в том числе и в Петербурге.

Однако на практике зачастую апарт-отели заменяют собой жилье, особенно это касается исторического центра города, зданий с перспективными видами. "Взять в пример хотя бы пионера этого сегмента в городе – жилой комплекс "Пятый элемент" на Крестовском острове, который изначально строился как апарт-отель, но, по сути, на сегодняшний день там расположены элитные квартиры", – говорит генеральный директор СРО НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Алексей Белоусов.

Еще один пример – апарт-отель на наб. реки Фонтанки, 1, который, похоже, "переквалифицировался" в элитный дом клубного типа.

Сейчас в городе реализуется еще один проект апарт-отеля в особняке Мордвиновых на ул. Глинки, 4. Согласно инвестдоговору, заключенному между городом и инвестором – ООО "МегаХаус" еще в 2006 г., здесь предполагалось разместить гостиницу с подземной автостоянкой. Сейчас в СМИ интервью представителя инвестора сопровождается скриншотами сайта проекта. На них проект можно увидеть рядом с вывеской "квартиры класса люкс". Закрытый элитный апарт-отель планировали делать и инвесторы Конюшенного ведомства – при этом предполагалось, что двор ведомства будет скрыт от "посторонних глаз". Инвестиционный договор был тоже заключен на гостиницу.

Законодательного разграничения между понятиями "гостиница" и "апарт-отель", похоже, на сегодняшний день нет. По словам юриста компании "Качкин и партнеры" Дмитрия Некрестьянова, требования к строительству оте­лей сегодня предусматривают возможность существования оте­лей долговременного проживания. В них нельзя получить постоянную регистрацию, однако приобретаются они преимущественно в личное пользование (а если это элитные апартаменты и вторая или третья собственность для покупателя, то необходимость в регистрации отпадает сама собой).

Встает вопрос – почему жилье строится под видом гостиницы? Ответ прост: строительство жилья предполагает гораздо большую нагрузку на девелопера. По словам руководителя проекта консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Евгении Литвиновой, так как комплекс апартаментов – это, по сути, комплекс нежилых помещений, в составе проекта отсутствуют социальные объекты, то есть у инвестора нет необходимости вкладываться в детсады, школы и т. д. "Кроме того, такие комплексы отличают более мягкие по сравнению с жилыми домами нормы обеспечения машино-местами, нормы инсоляции и др.", – говорит эксперт. Хотя апарт-оте­ли и предполагают наличие управляющей компании и гостиничного сервиса – для элитного сегмента это нормальные условия и в жилых комплексах без приставок "апарт-".

Эксперты сходятся во мнении, что сегодня требуется уточнение правового регулирования – разграничение понятий "апарт-отель" и "гостиница", закрепление отличий между ними. Но делать это нужно осторожно, так как у апарт-отелей, работающих по классическим канонам, есть все шансы занять достойное место на цивилизованном рынке аренды. Это развитый сегмент недвижимости за рубежом, который у нас только набирает обороты.

В целом, по данным "Петербургской недвижимости", на конец июня на рынке первичной жилой недвижимости Петербурга было представлено 17 комплексов апартаментов (без учета очередей). "На 1 июля 2015 г. объем первичного рынка жилья в сегменте апартамент-отелей в Петербурге составил 162,9 тыс. м2, – говорит Евгения Литвинова. – Это составляет 2,4 % от объема первичного рынка жилой недвижимости в городе".

По словам эксперта, в городе строится семь апарт-отелей класса масс-маркет площадью чуть более 86 тыс. м2 (из них в продаже находятся 1,35 тыс. квартир на 48 тыс. м2). Столько же проектов – в элитном сегменте. "Это 53 тыс. м2. Из них в предложении – около 32 тыс. м2, – добавляет Евгения Литвинова. – Еще около 23 тыс. м2 – это три апарт-отеля бизнес-класса, половина квартир в них уже продана".

Генеральный директор СРО НП "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов заявил: "Экономические преимущества строительства апарт-отелей перед строительством жилого дома очевидны. Апарт-отель – это нежилой объект, и на него не распространяется нагрузка по строительству социальной инфраструктуры, а расходы на это могут составлять 2‑5 % от стоимости проекта. Еще одно преимущество – если городская земля продается под жилье, то она реализуется с аукциона, и итоговая цена может в 2‑3 раза превышать стартовую. Тем временем под апарт-отели можно получить землю целевым назначением. В этом уже изначально заложено некое преимущество. Хотя несмотря на то что построить апарт-отель дешевле, чем жилой дом, для застройщиков это не панацея по сокращению расходов".