Треть Апраксина двора может занять жилье: старт реновации территории дан. Имущество квартала, находящееся в госсобственности и не обремененное инвестдоговорами, до конца марта будет передано в управление АО "Апраксин двор".

За основу реновации Апраксина двора взята альтернативная концепция, разработанная архитектурным бюро "Студия 44". Согласно ей почти треть Апраксина двора планируется занять апартаментами.

Новые реалии

К слову, концепция "Студии 44" – адаптированный к нынешним экономическим реалиям вариант ранее утвержденной концепции архитектурного бюро Тимура Башкаева. За счет увеличения площади апартаментов эта версия стала более привлекательной для инвесторов.

Жилая функция в проектируемом квартале – одна из основных. В Комитете по инвестициям СПб отмечают, что наличие жилья и постоянных жильцов на таком большом пятне застройки в центре Петербурга в числе прочего обеспечит контроль за этой территорией как в дневное, так и в ночное время, а также насытит квартал социально-бытовыми услугами.

На первом этапе предполагается реставрация комплекса торговых объектов – линий Апраксина двора, а также Яблочной пл. Работу над созданием многоуровневых апартаментов предполагается начать тоже на старте реновации.

После этого здесь будут созданы выставочные и торговые помещения, художественные и ремесленные мастерские и жилье при них, проведена реновация пассажей Апраксина двора, западного брандмауэра.

На завершающих этапах согласно концепции "Студии 44" предполагаются реконструкция линий Щукина двора, создание фруктовых рядов, трактира, рыночной площади, фруктового сада и т. д. Затем в Апраксином дворе планируется создать креативный, театральный и музейный кварталы, музейную площадь и сад.

В целом, как отмечают в "Студии 44", все здания будут приспособлены к современному использованию с минимальной перепланировкой. 

Таким образом, эта концепция имеет два принципиальных отличия: значительную жилую функцию (создание лофтов с мансардами, лесенками и переходами) и использование одноуровневого подземного пространства (будет задействовано под паркинги и подсобные помещения).

По словам Никиты Явейна, директора "Студии 44", лофт-жилье, которое предполагается создать на территории Апраксина двора, востребовано во всем мире, и если радикально изменится сама атмосфера внутри квартала, то территория может получить новую жизнь.

Привлечь средства

Альтернативная концепция "Студии 44" принята за рабочую версию, но до момента воплощения ее в жизнь еще предстоит решить множество имущественно-правовых вопросов.

Передача госимущества Апраксина двора в доверительное управление специально созданной для этого управляющей компании (УК) – первый шаг к реализации проекта реновации территории.

Управляющая компания АО "Апраксин двор" начала работу в 2016 г., она на 100 % принадлежит городу. Всего до конца марта ей планируется передать в управление имущество площадью 40 тыс. кв. м, которое не включено в инвестиционные договоры.

В целом общая площадь недвижимого имущества Апраксина двора составляет 170 тыс. кв. м, при этом из них 65 тыс. кв. м находятся в частной собственности. Еще около 60 тыс. кв. м включены в инвестиционные договоры с различным сроком действия.

Передача имущества, находящегося в собственности города, управляющей компании позволит вовлечь передаваемые объекты в коммерческий оборот, например за счет сдачи в аренду. Это, в свою очередь, даст возможность получить средства на содержание и ремонт объектов без затрат из бюджета и средств инвесторов, отмечают в Комитете по инвестициям СПб. Кроме того, город рассчитывает получить дополнительный доход от использования этого имущества.

В целом, по предварительным расчетам УК, на реновацию Апраксина двора потребуется около 20 млрд рублей. Эти средства планируется привлечь из внебюджетных источников. 

Инвесторы смогут принять участие в проекте, вложив средства в реконструкцию отдельно стоящих корпусов Апраксина двора на основе инвестдоговора либо соинвестировав в реконструкцию объектов со смешанной собственностью. Также компании смогут участвовать в программе ремонта совместно с управляющей компанией.

Семь лет на реновацию

Сейчас УК согласует с собственниками помещений Апраксина двора будущий функционал, способы и сроки начала приспособления объектов под современное использование. Реновация будет проводиться поэтапно. Предполагается, что она полностью завершится в течение 7 лет. 

Все работы планируется выполнить за счет средств инвесторов – город только обеспечит территорию необходимыми энергоресурсами и отремонтирует улично-дорожную сеть. В конце этого года планируется начать проектирование локальной теплоэлектростанции и инженерных сетей – из‑за нехватки электрических и тепловых мощностей в квартале требуется строительство локального источника. 

В ближайшее время внутри Апраксина двора будут приведены в порядок вывески – в соответствии с требованиями Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Сейчас разрабатывается концепция единого внешнего оформления вывесок и информационных стендов. В марте этого года она поступит на согласование в КГИОП.

Все за одного

Всю торговлю на период реконструкции, скорее всего, предстоит перебазировать в другие действующие рыночные комплексы. Рассматриваются варианты переезда на ул. Салова, 52, и ул. Руставели, 45, а также на территорию нового рынка на Московском шоссе, 13. Однако, как уточняют в Комитете по инвестициям СПб, окончательного решения по данному вопросу пока не принято.

Впрочем, основной вопрос, который пока остается открытым, касается урегулирования ситуации с многочисленными собственниками Апраксина двора. Рано или поздно его все равно предстоит решать, какой бы функцией ни была насыщена эта территория. Без этого памятник архитектуры может просто прийти в упадок. 

На, по сути, элитные апартаменты в исторической части Петербурга инвесторы наверняка найдутся, но без согласия множества мелких собственников кардинально изменить атмосферу квартала вряд ли удастся.

Ранее город заявлял, что договоры управления между УК "Апраксин двор" и собственниками прорабатываются – они должны были определить порядок взаимодействия с владельцами площадей и непосредственно УК. 

В качестве стимула для частных собственников рассматривались и возможные выплаты компенсаций – части их затрат на работы по сохранению объекта культурного наследия. 

Но законодательной базы для применения такого механизма нет, поэтому УК еще только предстоит определить, как урегулировать отношения с многочисленными собственниками Апраксина двора.

Предыдущее соглашение о реализации стратегического инвестиционного проекта по преобразованию Апраксина двора было подписано с компанией "Главстрой-СПб" еще в 2008 г. В частности, здесь предполагалось создание современного общественно-делового многофункционального центра культурной и социально-экономической жизни города. Но в 2013 г. город это соглашение продлевать не стал.

Впрочем, "Главстрой-СПб" в Апраксином дворе все‑таки заинтересован, сейчас у него на руках три действующих инвестдоговора в отношении нескольких корпусов, а также 65 договоров сохранности. Кроме того, ряд инвесторов переуступили право "Главстрою-СПб" на объекты Апраксина двора: сроки реконструкции четырех корпусов уже продлены до 2020 г.

60 отдельно стоящих зданий (корпусов) расположены на территории Апраксина двора. Почти все они, за исключением нескольких корпусов, являются памятниками культуры и архитектуры местного значения. Весь комплекс занимает территорию площадью 14 га в Центральном районе Петербурга.

О необходимости придать территории в центре города соответствующий статусу культурной столицы вид говорится уже много лет. Первые проекты преобразования Апраксина двора появились еще в 1980‑е гг., но история получила развитие лишь в 2006 г., когда об этом заговорили в высших эшелонах власти. Договор с "Главстроем-СПб" в 2013 г. город не стал продлевать, потому что, когда в 2008 г. состоялся конкурс на реконструкцию, подразумевалось, что на территории комплекса можно будет не только реконструировать, но и перестраивать, осваивать подземные пространства и т. д., а проведенная в 2011 г. историко-культурная экспертиза существенно ограничила пределы возможных преобразований. Рамки, заданные экспертизой, сделали проект "Главстроя-СПб" убыточным.