В ближайшем будущем строительство в большей части Петербурга будет ограничено 12 этажами, а для некоторых территорий установлены и более жесткие ограничения. Такие параметры прописаны в новых правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Эксперты отмечают, что эти изменения позволят уберечь город от превращения в "каменную воронку". Впрочем, для некоторых проектов могут быть сделаны исключения.

Земельный рынок Петербурга переживает очередной этап развития. Новые правила землепользования и застройки – важный документ, который готовится к принятию в ближайшее время. Исходя из проекта этого закона, изменятся градостроительные параметры территорий и участков: нормативы для школ и детских садов, высотность, нормативы для парковок. Причем они станут строже.

Перед майскими праздниками комиссия при Комитете по градостроительству и архитектуре завершила рассмотрение поправок в законопроект от экспертного сообщества. В Петербурге впервые вводится понятие базовой высоты застройки и максимально допустимых отклонений для каждого района.

С 2019 г. появление зданий выше 100 м в черте города будет невозможным.

Этажей теперь станет меньше

Так, согласно проекту новых ПЗЗ, для большей части территории города базовая высота жилых домов не должна превышать 40м, или 12 этажей, тогда как сейчас большинство застройщиков строят здания до 20 этажей и выше.

Кроме того, в некоторых районах, например в Курортном, установлено ограничение 15м. При этом величина максимального отклонения зависит от расположения участка.

Высотная застройка останется возможной для ряда локаций. Однако они будут находиться довольно далеко от центра Северной столицы, где приняты более жесткие нормы, без послаблений. Чем дальше от центра, тем выше, но не более 85–90м.

Исторически сложившийся силуэт

Учредитель и директор по развитию финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов считает, что данные требования адекватны, учитывая малоэтажный, плоский исторически сложившийся силуэт города.

"В Петербурге всегда существовал высотный регламент, и установленное сегодня ограничение постройки до 40 м абсолютно приемлемо, – говорит эксперт. – А 12-этажное строение – архитектура, вполне соразмерная для человека и достаточно плотная для эффективного использования земельных участков".

Согласна с коллегой и начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. По ее мнению, в Петербурге должна реализовываться собственная высотная политика – не потому, что граждане страдают шовинизмом культурной столицы, а потому, что исторический центр Петербурга является предметом охраны и объектом культурного наследия ЮНЕСКО.

При этом одна из самых важных черт застройки исторического центра – ее горизонтальность, высотная однородность, и задача застройщиков – сохранить это сокровище для потомков и для мировой культуры в целом.

Девелоперы должны очень внимательно относиться к существующим регламентам. Нельзя одним росчерком пера изменить градостроительную политику Петербурга.

"Недопустимо формально определить границы исторического центра, а в 5 см от этой границы воткнуть небоскреб. Надо заботиться об этом, город не должен превратиться в воронку, где по кругу построено высотное жилье, а в середине исторический центр, – считает Светлана Денисова. – Разгул высотного строительства, который происходил несколько лет, не должен укорениться в нашем северном городе".

По ее мнению, формируемая сейчас городом градостроительная политика должна быть направлена на повышение качества среды, уменьшение концентрации населения в определенных локациях, снижение сверхзагруженности транспортной инфраструктуры и т.д.

"Высотное строительство ведет к негативным последствиям, город делает в этом направлении правильные шаги", – добавляет Светлана Денисова.

Отклонения от нормы допустимы

Тем не менее законопроект, который принимается сейчас, позволяет некоторым застройщикам отклоняться от высотного регламента в случае прохождения градостроительной комиссии и предоставления правительством разрешения. Этого хотели многие девелоперы.

Застройщики направляли в комиссию свои обращения, чтобы скорректировать максимальную высоту своих застроек. Большинство из них чиновники отклонили, но некоторые удачно согласовали.

К примеру, ООО "Верона Менеджмент" (входит в "Л1") разрешили построить корпуса ЖК "Маршал" на Кондратьевском пр. высотой 46м. Высотность второй очереди этого проекта было решено увеличить до 54м.

В числе тех, кому частично увеличили высотность построек, также находятся такие компании, как ПАО "Группа ЛСР", RBI, ГК "Эталон", Setl Sity. Застройщикам не разрешили возвести дома высотой по первоначальному плану, но увеличили этажность до допустимого уровня.

Участки проданы, проекты не реализуют?

Однако, несмотря на то что эксперты оценивают изменения в ПЗЗ как позитивные, возникает вопрос относительно уже проданных городом участков, на которых запланирована застройка. Получается, что девелоперы напрасно рассчитывали экономическую эффективность постройки и разрабатывали проекты планировки территории.

"Несправедливо, что город продает участки, согласовывая проекты с высотностью 70 м, а затем меняет правила. В результате проигрывают инвесторы, которые уже вложили деньги в проект с учетом коэффициента полезного использования социальной и инженерной инфраструктуры", – считает Евгений Богданов.

По мнению эксперта, если проект качественно спроектирован и гармонично вписывается в существующую застройку, почему бы его не реализовать.

"За исключением этого момента в целом я поддерживаю новую инициативу", – подытожил Евгений Богданов.