Более 5 % продаж на рынке недвижимости приходится на малоэтажное жилье. По оценкам экспертов, спрос на такие квартиры будет расти. Основное строительство ведется в пригородах, где покупателей привлекает комфорт.

За прошедшие полгода на рынке малоэтажного жилья Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленобласти продано около 104,5 тыс. м2. С 2014 г. спрос на такие квартиры вырос на 1–2 %.

Доступный комфорт

Как рассказала руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, доля рынка малоэтажного жилья Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленобласти составляет около 7 % в общем объеме рынка. Этот сегмент сейчас активно развивается. Покупателей привлекает цена таких квартир. На пригородных территориях средняя базовая стоимость квадратного метра в проектах класса масс-маркет составляет около 60 тыс. рублей, что в среднем на 15–20 % ниже, чем в многоэтажных проектах. Свою роль играет и концепция развития территорий, предполагающая повышение уровня комфорта. Девелоперы предлагают современные инженерные решения, элементы благоустройства, квартиры с придомовыми участками на первых этажах.

В свою очередь покупатель становится более категоричен в своем выборе, отмечает руководитель департамента аналитики группы компаний E3 Group член Ассоциации риелторов СПб и ЛО Константин Сергеев.

"Спрос на однообразные проекты, испытывающие проблемы с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью, снижается, смещаясь в сторону жилых комплексов внутри города или же в сторону малоэтажных проектов в пригородах, которые дают возможность насладиться прелестями пригородной жизни по доступным ценам. Покупателей квартир в малоэтажных проектах привлекает не только экономическая сторона вопроса, но и социальная: такое жилье, как правило, является более уютным и оптимально подходит для семей с детьми", – пояснил эксперт.

Развитию этого сегмента рынка недвижимости способствуют новые законодательные инициативы. Например, ограничение этажности застройки в самых привлекательных пригородах Петербурга – Курортном, Пушкинском и Петродворцовом районах. А также введение принципа "светофора" в Ленобласти, направленного на ограничение застройки в прилегающих к Петербургу районах области.

Выбор трассы

Среди наиболее перспективных территорий для реализации малоэтажного жилья можно назвать участки, прилегающие к скоростным магистралям по направлению к Санкт-Петербургу, считает Константин Сергеев.

При этом уровень загруженности трассы влияет на привлекательность жилья не меньше, чем ее удаленность от города.

"Более того, скорость движения на трассе может компенсировать более удаленное расположение проекта. Так, при равном уровне развития инфраструктуры потенциальный жилой комплекс, расположенный на территории 60 км от города по одной трассе, может быть интересен покупателю так же, как и удаленный на 20 км, но по забитой автомобилями магистрали. Например, сегодня в рабочие часы средняя скорость движения по новой трассе А121 Петербург – Сосново в 3 и более раз превышает скорость движения по Колтушскому шоссе. Таким образом, чтобы активизировать интерес покупателей к проектам малоэтажного строительства в пригородах Петербурга, необходимо выполнение планов по реконструкции основных транспортных магистралей: трассы "Скандинавия", Мурманского, Петрозаводского, Московского, Киевского шоссе", – считает эксперт.

Жизнь по соседству

Основная доля малоэтажного жилья сегодня строится в Ленобласти. Как рассказал заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин, возводятся коттеджные поселки, таунхаусы, сблокированные дома и классические многоквартирные здания.

"Я бы выделил три района строительства малоэтажного жилья – Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский", – добавил он.

По словам Михаила Москвина, рост интереса к коттеджным поселкам произошел несколько лет назад, а сейчас этот рынок показывает тенденцию спада.

"Во многом это связано с психологическими причинами: если человек хочет жить за городом в своем доме, то он, как правило, старается выбирать себе не типовые место и дом, а делает так, чтобы его жилье не было похоже на 50 таких же домов рядом", – подчеркнул он.

Доходность вложений

По данным последнего исследования E3 Investment, средняя доходность вложений в многоквартирной высотной новостройке при покупке квартиры на котловане для перепродажи в готовом доме снизилась до 30 %. При двухлетнем строительстве получается, что ежегодный доход составляет около 15 %.

Между тем, как заметил руководитель департамента аналитики группы компаний E3 Group Константин Сергеев, в малоэтажных проектах прирост составляет 20 % за весь период при среднем сроке строительства – 1‑1,5 года. В наиболее удачных проектах прирост достигает 30 % за весь период строительства.

"Малоэтажные жилые комплексы предлагают совершенно другое качество жизни по сравнению с традиционной высотной застройкой. Как правило, дома высотой не более пяти этажей относятся к сегментам комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Они возводятся в привлекательных локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. При этом доля квартир, которые впоследствии будут сдаваться в аренду, в них традиционно мала. Причина в том, что квартиры в таких объектах покупают прежде всего для собственного проживания. Благодаря этому в доме формируется комфортная, однородная социальная среда. После ввода в эксплуатацию стоимость квартир в таких домах стабильно возрастает на 15–20%, а иногда и 30–40 %. Причина заключается именно в совершенно другом качестве жизни, которое предоставляют подобные объекты", - отметил Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» (МЖК «Неоклассика»).

"Проекты мало­этажного жилья помимо цены привлекают покупателей концепцией развития территорий: подобный формат жилья определенной частью покупателей воспринимается как более комфортный по сравнению с многоэтажными кварталами из‑за меньшей плотности застройки. Девелоперы стараются сделать свои проекты уникальными с помощью разнообразных элементов", - говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".

"Мы ориентируемся на задачу, поставленную руководством страны, чтобы 70 % всего нового жилья в РФ было малоэтажным. В Ленобласти этот показатель составляет около 50 % – в эту цифру мы включаем как частные дома, сектор ИЖС, так и классическую малоэтажку – многоквартирные дома до четырех этажей", - сказал Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области.