Основной объем предложения на рынке недвижимости Петербурга приходится на жилье экономкласса. И хотя для покупателей по-прежнему определяющим фактором является цена, они становятся более разборчивыми.

По данным консалтинговой компании Colliers International в СПб, основная доля объема рынка недвижимости в Петербурге и зонах, прилегающих к КАД (около 9,7 млн м2), на сегодняшний день приходится на массовый класс. К нему относятся сегменты комфорт и эконом. При этом эконом превалирует – его доля составляет 60%, или 6,6 млн м2 от общего объема (из 10,9 млн м2). Это общая площадь квартир, включая проданные, в домах, где идет первичная продажа.

По оценкам ЗАО "БФА-Девелопмент", в предложении строящегося жилья в сегменте масс-маркет за 3 квартала этого года находилось около 4,2 млн м2, из них 2,5 млн м2 – это экономсегмент, остальное – недвижимость комфорткласса. В процентном соотношении эти показатели по сравнению с прошлым годом почти не изменились.

Как 4 года назад

Эксперты констатируют, что спрос на жилье экономкласса выровнялся и после всплеска покупательской активности в конце 2014 . стабилизировался на уровне 2012-2013 гг.

Правда, в начале этого года тоже наблюдался скачок, связанный с возможной отменой государственной программы субсидирования ипотечных ставок.

"Во втором квартале произошло снижение объема продаж на 25-30% от уровня первого квартала. В третьем квартале спрос вновь вырос", – говорит Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в СПб.

Общий объем спроса в сегменте эконом, по ее оценкам, за три квартала 2016 г. составил примерно 1,9 млн м2.

Ценовой штиль

Как подсчитали в "Лаборатории метров", около 90% продаж в сегменте масс-маркет сегодня приходится на покупки до 3,5 млн рублей.

Из-за снижения покупательской способности застройщики, несмотря на то что себестоимость строительства дорожает, вынуждены сдерживать свои аппетиты – роста цен не наблюдается. По словам Любавы Пряниковой, в целом на рынке цена "квадрата" меняется в пределах ±5%.

"При этом повторяется тенденция 2008-2009 гг., когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался экономкласс, продемонстрировав снижение на 5-6%", – отмечает эксперт.

Конечно, существенную поддержку рынку в этом году оказала госпрограмма субсидирования ипотечных ставок.

По словам Елизаветы Яковлевой, руководителя маркетинга и аналитики "Лаборатории метров", самые привлекательные ставки сейчас – именно по программе с господдержкой, и рассчитывать на их снижение не приходится.

"Если брать ипотеку – то делать это лучше в текущем году, не рассчитывая на то, какие сюрпризы преподнесет нам будущий год", – говорит она.

Впрочем, по оценкам экспертов, отмена госпрограммы на условиях ипотеки катастрофическим образом не отразится.

"Думаю, что это событие не вызовет потрясений на рынке. Возможно, многие банки предложат свои продукты по более высоким ставкам, чем те, что действуют сейчас, – полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелоп­мент". – Но разница между действующими ставками и будущими вряд ли будет шокирующей". По оценкам эксперта, речь может идти о повышении на 0,5 0,7%, в пределах 1%.

Хотя, так как покупатели жилья экономкласса очень чувствительны к экономическим колебаниям, акциям и скидкам и ориентированы на ипотеку, в случае полной отмены льготной ипотеки может произойти существенное снижение спроса до уровня 2010 г., считает Любава Пряникова. А это менее 1 млн м2 за год.

Метраж меньше

По оценкам Colliers International в СПб, основной объем предложения в сегменте эконом сосредоточен в Мурино, Кудрово, Красносельском районе, а также в северной части Выборгского района. Основное предложение – это малогабаритные квартиры, преимущественно студии и "однушки".

"На рынке начали появляться дома, где самые большие квартиры – двухкомнатные", – говорит Любава Пряникова. Также одна из последних тенденций в сегменте эконом, по ее словам, – это уменьшение средних площадей студий (в связи с увеличением доли студий площадью около 20 м2).

Кроме того, стоит отметить, что для экономкласса характерен минимальный уровень сопутствующей инфраструктуры.

Несмотря на то что цена при покупке остается главным фактором, а площадь жилья экономкласса снижается, потенциальные покупатели стали более избирательны и не спешат брать варианты в городских "муравейниках".

Сегодняшний покупатель ищет более комфортные районы проживания, где много зелени и небольшая плотность населения, считает Елизавета Яковлева.

"Сейчас покупатели выбирают жилые комплексы с небольшим количеством соседей на площадке, с внутренними дворами, предназначенными для игр и спортивных занятий как детей, так и взрослых", – говорит она.