Долгие годы банки лишь декларировали всевозможные программы рефинансирования ипотечных кредитов. И только в 2017 г. заемщики получили возможность изменить условия кредитования.

С 2017 г. рефинансирование ипотечных кредитов для населения стало реальностью. Раньше этот финансовый продукт предлагался, но использовался в незначительных объемах. «Сейчас все изменилось. Основные причины: снижение ипотечных ставок привело к существенной разнице между ставками, установленными банками ранее, и действующими сейчас. К тому же банки испытывают дефицит в новых заемщиках», – говорит руководитель аналитического центра компании «РУСИПОТЕКА» Сергей Гордейко. По его словам, практически все банки предлагают программы рефинансирования, и до 20% новых клиентов банки получили именно через эту услугу.

Действуйте осторожно

Переходить в новый банк со старым долгом следует крайне осторожно. Главное – избежать ненужных финансовых и временных потерь. По словам Сергея Гордейко, для этого нужно соблюсти несколько простых правил. Первое – выяснить новую ипотечную ставку и поинтересоваться о дополнительных сборах, которые установлены в новом банке. Сравнить новый и старый платежи, проанализировать, насколько разница важна для семейного бюджета. Неплохо учитывать и время, оставшееся до окончания погашения кредита. Если меньше 3 лет, тратить время и силы на перевод долга в другой банк не имеет особого смысла. Тем более если существует возможность досрочного погашения. «Если считать и думать не очень хочется, то можно применить универсальный индикатор – разница 2,5 процентных пункта между ставками является достаточной», – говорит Сергей Гордейко. Однако бывают ситуации, когда размер платежа имеет значение, даже если осталось и 3 года. Тогда важно очень точно определить предстоящие расходы, так как существует опасность, что скрытые платежи съедят всю выгоду заемщика от перехода в другой банк.

Избегайте ловушек

Как показывает практика рефинансирования долга, потери для заемщика могут возникнуть в самых непредсказуемых местах. Помимо прямых расходов – проценты за пользование заемными средствами – новому кредитору может потребоваться повторная оценка залога. Регистрационные расходы  лягут на плечи заемщика. Нельзя исключать, что потребуется оплатить банку комиссию за сделку или перевод средств. Велика вероятность потерь при расторжении договора страхования и возможного перехода в новую страховую компанию. По словам Сергея Гордейко, это лишь наиболее часто встречающиеся на рынке условия для рефинансирования.

Генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов:

Необходимо определиться, на каком рынке приобретается недвижимость. На вторичном следует сначала получить одобрение кредита, а затем искать квартиру. На первичном рынке – наоборот, и подавать документы в банк с указанием выбранной строящейся квартиры. Поиск банка начинаем с кредитного учреждения, в котором обслуживаетесь. Нередко «зарплатный» банк предоставляет клиентам преференции, быстрее рассматривает заявку и более лоялен. Однако подавать документы лучше сразу в несколько банков, чтобы не терять времени в случае неудачи.

Как показывает практика, пользуясь поддержкой ипотечного брокера или застройщика, можно вообще обойтись без оригиналов документов, большинство банков принимают документы от своих партнеров в сканированном виде. Процентная ставка зачастую зависит от размера первоначального взноса. Чем больше собственный взнос за квартиру – тем ниже ставка, иногда даже подтверждение дохода может не потребоваться. Запрашивая кредит, желательно указывать сумму кредита с запасом, превышающую необходимую, или соглашаться на максимально возможную. Брать кредит также на максимальный срок – это снизит ежемесячный платеж.

В банке важно узнать, каким образом формируется итоговая ставка. Возможно, предусмотрены различные скидки. Например, за предоставление справки о доходах по образцу банка, выход на сделку в определенный период или схему взаиморасчетов. Может быть, взимаются дополнительные комиссии за понижение ставки и т. п. Нельзя забывать и о собственной кредитной истории. Вопреки общему мнению банку важен не только надежный объект залога, но и гарантия, что заемщик сможет обслуживать кредит.