Яндекс.Метрика
  • Игорь Федоров

Новостройки в Петербурге разнообразили рынок вторичного жилья

Рынок вторичного жилья всегда был разнообразен. С недавнего времени выбор стал еще больше – за счет новостроек. Однако на конечных ценах квартир это не отразилось.

Рынок вторичного жилья всегда был разнообразен. С недавнего времени выбор стал еще больше – за счет новостроек. Однако на конечных ценах квартир это не отразилось.

Специалисты рынка недвижимости считают, что предложение новых квартир на вторичном рынке жилья, без учета объемов строительства в Ленинградской области, составляет около 11%. И  эта цифра будет только увеличиваться. Застройщики, не сумевшие продать квартиры на стадии строительства, окажутся вынуждены продавать их на вторичном рынке. 

Востребованы не все

По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на рынке отчетливо прослеживается тренд, суть которого в том, что возводимые жилые комплексы делятся на два типа: хорошо продаются или нет. 

В первом случае к моменту окончания строительства если в продаже и остаются квартиры, то, как правило, они с неудачной планировкой или расположены на первом этаже зданий. 

Во втором случае в момент сдачи дома остается много непроданных квартир. На это может быть ряд причин  – от  неудачного месторасположения дома до непродуманной маркетинговой стратегии продаж, а иногда и вовсе завышенных финансовых ожиданий девелопера. В любом случае следует констатировать, что  объекты не выдержали высокой конкуренции на рынке строящегося жилья. 

Пока не уступят

Однако вывод на вторичный рынок непроданных квартир совершенно не означает, что  их  стоимость станет ниже, чем была на момент строительства. Хотя справедливо было бы предположить, что застройщик должен желать избавиться от непроданных метров и  снизить цену. Однако в  жизни это не так. 

По данным «Петербургской Недвижимости», средняя цена «квадрата» в сданном доме класса «масс-маркет» составляет в среднем 122,4 тыс. рублей за 1 м2 . Уточним, что это как средняя температура по больнице. Поэтому, если захотеть, можно купить квартиру по  цене как 88 тыс. рублей за 1 м2 , так и 164 тыс. рублей за «квадрат». Все будет зависеть от удачного расположения дома, социальной инфраструктуры и многих других факторов. 

При этом средняя стоимость квадратного метра в возводимом доме класса «масс-маркет» сейчас дешевле почти на  20 тыс. рублей  – 103,8 тыс. рублей, а диапазон цен составляет от 54 тыс. рублей до  175 тыс. рублей за 1 м2 . Однако стоит обратить внимание, что подобное ценообразование – когда возводимое жилье дешевле – характерно исключительно для  домов низшего класса. В домах бизнес-класса показатель средней стоимости квадратного метра в момент строительства и сдачи в эксплуатацию почти не различается. 

По данным «Петербургской Недвижимости», в готовом доме «квадрат» обойдется покупателю в 175,9 тыс. рублей (диапазон от 110 до 231 тыс. рублей), а  в строящемся – в 174,1 тыс. рублей (диапазон от 125 до 258 тыс. рублей). 

Можно предположить, что с каждым годом на вторичный рынок жилья будет поступать все больше новой непроданной недвижимости. Ведь если не нашлось желающих купить квартиру дешевле, сложно предполагать, что при более высокой цене выстроится очередь. 

Пока спасением для застройщиков служит лишь тот факт, что стоимость новой квартиры на вторичном рынке зачастую ниже стоимости объектов, которые эксплуатируются несколько лет. Поэтому шанс найти своего покупателя на «вторичке» у строителей остается. 

До окраин

По данным «Петербургской Недвижимости», в  начале августа самое доступное жилье, пришедшее с  первичного рынка, можно было купить в  Невском районе в Усть-Славянке. Здесь средний бюджет для  покупки квартиры составляет 2,8 млн рублей. На  Петергофском шоссе – 3,1 млн, Парнасе – 3,3 млн, в Каменке – 3,6 млн, в  районе пр. Маршала Блюхера – 4,2 млн, а вблизи Средней Рогатки – 4,4 млн. 

По словам Ольги Трошевой, в последнее время уровень средних цен предложения новостроек остается практически неизменным. 

В  свою очередь в  АН «Итака» говорят, что с начала года стоимость квадратного метра на вторичном рынке подросла. 

Гиганты задают тон

При этом не стоит ожидать смены сложившихся на рынке устоев. Огромное влияние на конечные цены на недвижимость оказывают крупные компании, выполняющие масштабные девелоперские проекты. 

«На десятку крупных компаний-застройщиков приходится до 60% от общего уровня спроса по петербургской агломерации», – уточняет Ольга Трошева. 

Хотя можно надеяться, что  на  рынке появится застройщик-исключение, который окажется менее подверженным основным факторам, влияющим на  конечную стоимость недвижимости. В числе этих факторов, во-первых, уровень конкуренции в отдельно взятом месте строительства. Во-вторых, себестоимость строительства: чем больше объем строительства, тем меньше сопутствующие расходы на один объект. И, конечно, нельзя забывать о затратах на приобретение земельного участка, расходах на создание социальной и инженерной инфраструктуры.

Закрыть