Яндекс.Метрика
  • Игорь Федоров

Ипотека дотянула до кредитного бума

Рынок недвижимости уже трудно представить без ипотечного кредитования. Банки предлагают настолько разнообразные кредиты, что порой кажется: купить жилье теперь может каждый.

Рынок недвижимости уже трудно представить без ипотечного кредитования. Банки предлагают настолько разнообразные кредиты, что порой кажется: купить жилье теперь может каждый.

Каждый месяц представители Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) сообщают о новых рекордах. Рынку ипотеки покоряются вершины, долго считавшиеся неприступными. Не успели стихнуть аплодисменты по случаю того, что сентябрь 2017 г. побил рекорд сентября 2014 г., как на очереди октябрь и ноябрь.

С весны нынешнего года объемы кредитования населения растут невероятными темпами. Банки не просто выдают больше кредитов – они увеличивают суммы. Теперь средняя сумма достигает 1,83 млн рублей, а еще в 2016 г. она была 1,7 млн рублей. И  все это на  фоне образцово-показательного погашения платежей. Один из главных аналитических показателей рынка – доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней – неуклонно снижается к цифрам 2016 г.

И если все данные растут, то главный показатель для потребителя – процентная ставка – неуклонно снижается. В начале осени эксперты затаив дыхание ждали, когда ставка достигнет 10%. И вот к началу зимы банки выходят на 9,64% для «первички» и 9,59% – для «вторички».

Нашлись пионеры, предлагающие 9,25% годовых для строящихся домов и 9,5% для вторичного рынка. А ведь еще год назад 11,7 и 13,25% считали хорошими предложениями.

Занять по-новому

Не остаются в обиде и заемщики, взявшие кредит ранее на менее выгодных условиях. Долгое время банки только декларировали программы рефинансирования ипотечных кредитов.

В 2017 г. это стало реальностью. По разным оценкам, пятая часть новых заемщиков банков – это старые заемщики, кредитовавшиеся в других банках. Однако ипотечников стоит предостеречь от безрассудного перехода в новый банк. Все необходимо просчитать. И в первую очередь выяснить новую ипотечную ставку, не забыв поинтересоваться о  дополнительных сборах, которые будут установлены в новом банке.

А  после воспользоваться калькулятором (в Интернете можно найти много различных онлайн-калькуляторов). Затем следует сравнить новый и старый платежи, проанализировать, насколько эта разница важна для семейного бюджета. Неплохо у читывать и срок окончания полного погашения кредита.

Если осталось меньше 3 лет, тратить время и силы на перевод долга в другой банк не имеет особого смысла. Тем более если существует возможность досрочного погашения. Если лень считать, можно применить универсальный индикатор – разница 2,5% между старым и новым кредитами. Этого бывает достаточно, чтобы задуматься о рефинансировании кредита. И, конечно, нельзя забывать о скрытых платежах банков.

Хорошо известны случаи, когда такие платежи съедали всю выгоду от снижения процентной ставки. Если попытаться обобщить существующий опыт неудачного рефинансирования, можно констатировать: потери для заемщика могут возникнуть в самых непредсказуемых местах.

Помимо прямых расходов – процентов за пользование заемными средствами  – новому кредитору может потребоваться повторная оценка залога. Регистрационные расходы также лягут на плечи заемщика.

Нельзя исключать, что потребуется оплатить банку комиссию за сделку или перевод средств. Велика вероятность потерь при расторжении договора страхования и возможного перехода в новую страховую компанию.

Определитесь  с выбором

Стоит предупредить будущих заемщиков: низкая процентная ставка еще не означает решения всех проблем с покупкой жилья. Со своей стороны, можем предложить алгоритм действий, который поможет покупателю недвижимости. Прежде всего необходимо понять, какую квартиру вы хотите купить. Если это недвижимость на  вторичном рынке, сначала лучше получить от банка одобрение кредита и только потом идти искать квартиру.

Дело в том, что вы можете найти нужное жилье, а  процесс получения ипотеки затянется. Тогда квартира просто уйдет. На первичном рынке все нужно делать наоборот. При покупке жилья в строящемся доме лучше обращаться в  банки, которые аккредитовали застройщика.

И  не  стоит считать банковскую аккредитацию гарантией от неприятностей у застройщика. С момента получения денег рассчитываться с  банком придется только вам.

Работа с банком

Начав поиск банка, будет нелишним узнать, какие объекты аккредитованы вашим банком – тем, в котором вы обслуживаетесь. Зачастую «зарплатный» банк предоставляет преференции своим клиентам, в том числе по ставке кредита, рассматривает заявки своих клиентов быстрее и более лоялен при одобрении кредита. Подавать документы на получение кредита лучше одновременно в несколько банков.

Так можно сэкономить время на  сбор документов и повторную подачу заявки в другой банк в случае неудачи в первом. Пользуясь поддержкой ипотечного брокера или  застройщика, у  которого вы выбрали квартиру, можно вообще не предоставлять оригиналы документов, поскольку большинство банков принимают от своих партнеров обычные сканы.

Процентная ставка нередко зависит от размера первоначального взноса. Чем  он больше, тем  ниже может быть ставка, да и рассматривать заемщика с первым взносом 40% и  выше банк будет намного лояльнее. Есть варианты сокращенного набора документов при таком взносе, даже подтверждение дохода может не  потребоваться.

И, конечно, не стоит гнаться за рекламой о лучших ставках. Поинтересоваться условиями можно, но осторожно. Также будет правильно заглянуть в кредитное бюро и узнать свою кредитную историю. Ведь банкам важен не только надежный объект залога, но и в будущем надежный заемщик с хорошей кредитной репутацией.


Закрыть