Январь ознаменовался снижением ценовых показателей на недвижимость. Но речь идет только о нормативах для расчетов Минстроя России. Для обычных покупателей год обещает быть спокойным.

Минстрой России утвердил новый показатель средней рыночной стоимости квадратного метра строящегося жилья. В первом квартале года он уменьшился на 472 рубля и составил 37 тыс. 848 рублей. При этом для каждого региона министерство определяет свой уровень. Самая высокая стоимость жилья установлена для Москвы – 91,670 тыс. рублей за "квадрат". В тройку лидеров входят Петербург – 63,4 тыс. рублей и Сахалинская область – 59,4 тыс. рублей. На противоположном полюсе Адыгея  – 26,5 тыс. рублей, Калмыкия – 26,8 тыс. рублей и  Ингушетия  – 27,2 тыс. рублей. 

Уточним: показатель высчитывается в том числе и для расчета субсидии на приобретение жилья в рамках госпрограммы "Жилище". 

Рывка не будет 

Эксперты уверены: понижение среднерыночной стоимости Минстроем не скажется на рыночных ценах. Более того, в личных беседах представители компаний прогнозируют небольшой и  постепенный рост стоимости на возводимое жилье, объясняя это внешними факторами. В их числе и региональная инициатива создания в Петербурге фонда по финансированию строительства объектов соцобеспечения. 

Не является секретом, что во времена строительного бума – в начале 2000-х – компании строили жилые дома быстрее, чем бюджет успевал финансировать возведение объектов социальной инфраструктуры. Однако новоселам требовались не только квартиры, но и садики, школы, поликлиники. В противном случае могла возникнуть социальная напряженность. Несколько лет назад "правила игры" были подкорректированы и строительные компании, получая одобрение надзорных органов, стали брать на  себя инвестиционные обязательства. Это спасло, однако не выправило ситуацию полностью. Дефицит оставался. В прошлом году родилась идея сделать часть отчислений на социальные объекты прозрачной и  понятной для  всех. 

Пока речь идет только о дошкольных учреждениях. Предполагается, что каждая компания будет отчислять в  специальный фонд фиксированный процент в  зависимости от объемов своего строительства. Сейчас размер отчислений обсуждается бизнес-сообществом и окончательно не принят. Однако эта инициатива дала возможность некоторым участникам рынка недвижимости заговорить о возможном удорожании квадратного метра в будущем. Хотя здесь стоит учитывать высокую конкуренцию на строительном рынке. Так, многие эксперты говорят о растущем числе построенного и нереализованного жилья. По разным оценкам, этот показатель увеличивается несколько лет подряд, и прошлый год не стал исключением. Впрочем, многие специалисты прогнозируют, что этот прирост остановится летом – когда начнут действовать новые правила работы в сегменте долевого строительства и компании снизят строительные объемы. 

А пока стоимость нового жилья в Петербурге растет медленнее инфляции. И это происходит как  минимум с 2016 г. Особенно это заметно в сегментах дешевого жилья, тем более если оно удалено от центра. Наиболее наглядно тенденция проявляется на границах города и области, где строительные компании вынуждены держать цены в борьбе за клиента. 

Ипотека как двигатель 

Главными факторами, влияющими на ценообразование новостроек, по-прежнему остаются такие параметры, как  стадия строительства дома, месторасположение жилого комплекса и его класс. 

Основным драйвером развития на рынке строящейся недвижимости остается ипотека. При этом доступность кредитов для  населения или процентные ставки не особенно влияют на конечную стоимость нового жилья. Строители все чаще отмечают снижение объемов продаж с  полной оплатой и без привлечения ипотеки. Интересный факт: снижение процентных ставок привело к  тому, что  финансовым инструментом стали пользоваться покупатели, способные самостоятельно оплачивать покупку и не пользоваться услугами банков.

 При этом борьба за доступность ипотеки для населения уже начинает настораживать надзорные органы. Коммерческие банки в  борьбе за клиентов не только снижают процентную ставку по  ипотечным кредитам, но и уменьшают требования по первоначальному взносу. Поэтому не исключен вариант, когда Банк России ужесточит требования к нормативам банков. 

Для этого будет достаточно увязать уровень финансового риска с размером первоначального взноса для покупки жилья. Хотя эксперты уверены, что в текущем году ипотека останется главным драйвером для продажи новостроек и объемы сделок будут только увеличиваться. 

Вторичный рынок 

Эксперты уверены: основные тенденции прошлого года на вторичном рынке жилья сохранятся и в этом году. 

Главным образом это постепенное и небольшое снижение цен на квартиры в  панельных домах старых серий и комнаты. На вторичный рынок выведен значительный объем современного жилья, которое активно конкурирует со старым фондом. При этом в объявлениях о продаже будут фигурировать суммы примерно на 10% выше тех, на которые будут заключаться основные сделки.